近来，在温总理强硬的房地产调控政策基调下，一线城市的房价出现明显松动，有一部分开发商担忧资金压力或资金链断裂，所以成为“抱团取暖”现象中的尤大，开始大幅度降价销售，从而争取在其它开发商还没反应过来之前就下手，兑现开发楼盘上的资金并为房地产市场不久将要到来的寒冬作事前准备。这种现象，造成了房地产开发市场中的“短板效应”，即突然袭击式的降价导致周边未降价的楼盘面临销售上的致命压力，以杭州为例，绿城集团就是最明显的例子。
想来也奇怪，绿城集团是杭州地区房地产开发商中最早“哭喊”的人，却在本次降价潮中“最能死扛”的一个。今天，该集团老总宋先生明确宣布，公司正式启动“全民卖房”计划，且直言“亏本卖房就是自杀”，以此来变相指责这次队伍中的“叛徒”并表达了绿城在房子价格问题上的强硬立场。这种态度，与几个月前一直哭喊着资金紧张并向阿里巴巴求援时的情境完全相反。记得当时有报导称，绿城面临资金链紧张并以9.3折的价格向马云公司的员工折价销售，马帅豪气侠义伸出援手。这个前后两种态度的对比，实在反差太大：在年初房地产市场还没遇到中央政府如此强硬调控政策的情况下，绿城反而提前哭喊了起来，事到如今，中央强化调控之后，绿城反而是态度强硬了起来且指责其它开发商如此折价销售是“自杀”。这倒不由让人怀疑，马云救绿城之举，究竟是真救还是有意设计的一场苦肉计“炒作”？
纵观当前中国经济与政策形势，绿城的“亏本卖”观点是站不住脚的，并且其所选择的“全民卖”模式也是行不通的，最终的结果必然是绿城变“麦城”，兵败于市场神力之下。常人都明白，当地震来临时，“范跑跑”与“猪坚强”哪个更有可能保全生命？！
首先，我们来看一下“亏本卖”的说法。以绿城开发的西溪城园为例，其官方公布价格为36000元/平，即便其处理给马云的内部价也达到了33500元左右，而同一区段的降价楼盘此次打出的价格最低是15000元/平，这让绿城怎么也无法解释清楚其价格有什么理由可以定如此之高。据悉，即便15000元/平的价格所销售的楼盘上尚庭还是有利润可赚的，而且所赚的利润部分还将返还给老业主以补差价，这说明这部分利润应当还不小，否则根本不够补差价或亏死。这一现象表明，开发商的楼盘成本价格其实“低得超乎百姓想像”，换句话说，此前其利润高得吓人。面对如此铁一般的事实，绿城如何解释降所谓的“亏本卖”呢？别人降50%都没出来说亏损，你降了7%难道就已经“亏损”？
其次，绿城不思降价，一心想死扛并追求高额的垄断暴利，这条路是行不通的。在周边楼盘不断出现价格雪崩的情况下，想死扛的开发商必将只有自食其恶果，死路一条。因为，在寒冬来临之前，谁最先抛货兑现，谁就不会被严冬冻死，同时也争取到下一轮楼市机会的主动权。但那些一味死扛价格而指望通过“宣传”或脸上贴金来吸引客户的做法，无疑是掩耳盗铃、自欺欺人。开发商很清楚，目前在第一轮降价中急于接盘的人，很大一部分是刚需者，而一城之内的刚需者数量其实是“有限的”，非常有限，谁最先降价谁就是最明智的，谁就最先抢得这部分刚需市场的商机。显然，绿城不在上述“明智”者之列，而继续在玩花样。
绿城所玩的花样，即“全民卖房”的模式，其实根本是行不通的。这种模式，就是把所有的员工都变成经纪人，都可以销售公司楼盘，甚至社会中介与其它有志同道合都可以加入此销售大军。这种模式，绿城说是“向国外学的”，其实不需要向国外，它只是一种安利式的变种传销，是全民战争罢了，没什么新鲜的。但问题在于，即便你把全中国15亿人全部变成你公司的经纪人，而购买者在面对3.6万/平的绿城楼盘与1.5万/平的其它低价楼盘时，我想消费者不会傻到“只买贵的，不买对的”那个份上吧！在新一轮房地产竞争中，价格优势将是绝对优势，而高价格伤也必是致命伤。不论你搞什么花样、翻多少跟斗、拉多少观众，离谱的价格必将吓退理智的消费者。没有消费者的认同，就没有“购买”，那么扩大销售队伍又有什么用呢？“南辕北辙”的成语故事，就说的是这样的事儿！
当然，我们不排除绿城或会推出所谓的“员工内部价”，比如把员工内部价打低到6折，而同时标示对外销售价依然不变。那么，这种策略有两种好处，一是可以拒绝对老业主的价格补差，因为员工内部价所销售出来的房源不同于市场价，如果从市场价上讲，绿城并没有降价，因此不存在对老业主补差的问题。二是可以激励员工积极性。但无论有什么样的好处，最终对于在此策略下被引诱而购房的消费者来说，这就是一场“忽悠”。如果是这些所谓的“经纪人”出于一已私利而穷尽办法说服客户在高价时购买的，那么这就叫“坑爹”了。
（本文作者系知名股评人 王家国）
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